중개수수료 계산하고 계약 전에 확인하는 방법
얼마 전 전셋집을 구하는 친구가 예상보다 큰 중개수수료를 듣고 당황하더라고요. 집값이나 보증금은 여러 번 확인해도 중개수수료는 계약서 앞에서야 처음 계산하는 경우가 꽤 있습니다. 계산법을 미리 알면 얼마까지 내야 하는지 가늠할 수 있고, 중개사와 금액을 이야기하기도 편해집니다.
먼저 거래금액부터 계산해요
중개수수료는 보통 ‘거래금액 × 적용 요율’로 계산합니다. 여기서 나온 금액은 실제로 반드시 내야 하는 금액이 아니라 받을 수 있는 상한입니다. 주택은 거래 종류와 금액 구간에 따라 상한요율이 달라지고, 일부 구간에는 한도액도 따로 있습니다. 계산 결과가 한도액보다 크면 한도액을 기준으로 봐야 합니다.
매매라면 계약서의 매매가격이 거래금액입니다. 전세라면 보증금이 기준이고요. 월세는 보증금에 월세의 100배를 더해 계산합니다. 다만 그렇게 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 월세의 70배를 보증금에 더합니다. 월세 계약에서 실제 보증금만 보고 요율을 적용하면 금액이 달라지는 이유가 여기에 있어요.
중개수수료는 매도인과 매수인, 또는 임대인과 임차인이 각각 중개사에게 내는 방식입니다. 양쪽의 수수료를 합친 금액을 한쪽이 모두 부담하는 것으로 생각할 필요는 없습니다. 공인중개사법 시행규칙도 거래 당사자 한쪽으로부터 받을 수 있는 한도를 기준으로 정하고 있습니다.
주택 중개수수료 상한은 얼마일까요
2026년 10월 기준 공인중개사법 시행규칙의 주택 상한요율을 보면, 매매는 5천만 원 미만 0.6%에 한도액 25만 원, 5천만 원 이상 2억 원 미만 0.5%에 한도액 80만 원입니다. 2억 원 이상 9억 원 미만은 0.4%, 9억 원 이상 12억 원 미만은 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%입니다.
전세와 월세를 포함한 주택 임대차는 5천만 원 미만 0.5%에 한도액 20만 원, 5천만 원 이상 1억 원 미만 0.4%에 한도액 30만 원입니다. 1억 원 이상 6억 원 미만은 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만은 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%예요. 주택의 실제 적용 요율은 이 상한 안에서 중개사와 의뢰인이 협의해 정합니다. 지역별 조례도 확인해야 하므로 계약할 집이 있는 시·도의 중개보수 안내를 함께 보는 게 정확합니다.
예를 들어 4억 원짜리 아파트를 매매하면 해당 구간 상한요율은 0.4%입니다. 한쪽 당 상한액은 160만 원이죠. 협의해서 0.3%로 정했다면 중개보수는 120만 원입니다. ‘법에 0.4%라고 적혀 있으니 무조건 160만 원’이라는 뜻은 아닙니다.
월세는 숫자를 넣어보면 쉬워요
보증금 500만 원에 월세 40만 원인 주택을 생각해 볼게요. 먼저 500만 원에 월세 40만 원의 100배를 더하면 4,500만 원입니다. 5천만 원 미만이므로 이번에는 70배로 다시 계산합니다. 거래금액은 500만 원에 2,800만 원을 더한 3,300만 원이 됩니다.
이 금액에 임대차 상한요율 0.5%를 적용하면 16만 5천 원입니다. 이 구간의 한도액은 20만 원이지만 계산 결과가 그보다 작으니, 한쪽 당 상한액은 16만 5천 원이에요. 반대로 보증금 1천만 원에 월세 50만 원이라면 100배를 더한 거래금액이 6천만 원입니다. 이때는 70배로 다시 계산하지 않고, 6천만 원에 해당하는 0.4%를 적용해 상한액 24만 원을 구합니다.
오피스텔이나 상가는 주택 요율표를 그대로 대입하면 틀릴 수 있습니다. 일정한 면적과 시설 요건을 갖춘 오피스텔은 별도의 상한요율이 적용되고, 그 밖의 오피스텔이나 상가·토지는 또 기준이 달라집니다. 집처럼 생겼다는 인상보다 계약하려는 물건의 법적 용도를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
계약서 쓰기 전에 금액과 지급일을 남겨두세요
마음에 드는 집을 찾았다면 계약 직전에 ‘제 중개보수는 어떤 거래금액과 요율로 계산되나요?’라고 물어보면 됩니다. 요율을 협의했다면 중개대상물 확인·설명서에 금액과 산출내역이 어떻게 적혔는지도 확인하세요. 4억 원 매매에서 0.3%로 이야기했다면 ‘거래금액 4억 원 × 0.3% = 120만 원’처럼 계산 근거가 남아 있으면 서로 기억이 달라질 일이 줄어듭니다.
부가가치세와 별도 실비가 있는지도 함께 확인하는 게 좋습니다. 부가가치세는 중개사무소의 과세 유형 등에 따라 처리 방식이 달라질 수 있고, 실비는 중개보수와 구별되는 항목입니다. 따라서 최종적으로 얼마를 지급하는지, 각 항목이 무엇인지 금액을 나눠 확인해야 예상 밖의 청구를 피하기 쉽습니다.
지급 시기도 미리 맞춰 두면 편합니다. 공인중개사법 시행령에 따르면 중개보수는 약정한 날에 지급하고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날에 지급합니다. 계약금 낼 때인지 잔금 치르는 날인지 구두로만 넘기지 말고 서류의 지급 시기란까지 확인하는 이유입니다.
중개수수료는 집을 구할 때 필요한 비용이지만, 계약 당일 처음 들어야 하는 숫자는 아니라고 생각해요. 거래금액을 계산하고 상한을 확인한 다음, 실제 낼 금액을 미리 합의해 두면 이사 예산도 훨씬 선명해집니다.
